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[来源:未知]    [作者admin]    [日期:2018-07-30 09:24]    [热度:]

  纽约市,位于美国纽约州东南部大西洋沿岸,是美国第一大城市及第一大港。纽约是美国人口最多的城市,也是个多族裔聚居的多元化城市,拥有来自97个国家和地区的移民,在此使用的语言达到800种。

  纽约房产,一直被众多投资者所看好。作为一个超国际化城市,纽约地产市场不完全依赖美国本土经济,来自世界各地的现金流涌入这里;因此,纽约被认作全球房产市场中稳定、安全、保值、增值的投资目标之一。

  2017年11月12日,北京时间周日早上十点,移投路直播间特邀资深房产经纪人黄锦做客直播间,邀大家一起走进纽约,了解纽约的地理位置、气候、交通、饮食生活,还有纽约金融业、文化艺术产业和房地产业等等。

  在纽约学习生活了9年,现在定居纽约曼哈顿中城。先后在国际投资银行、房地产行业工作了7年。现任北美购房网纽约办公室的负责人,主要负责纽约大都会区的住宅和商业地产业务。

  [澳门百老汇],第2季度经调整EBITDA为600万港元,由于博彩业务净赢率高,带动经调整EBITDA增加200万港元,上半年收益3.5亿港元。截至2016年6月30日,公司持有现金及流动投资113亿港元,净现金101亿港元,完成8亿元成本控制措施,下半年将继续在劳工、推广、采购方面管控3亿元。展望未来,银娱将继续推进路凼第三期项目,地盘前期工程将于2016年底展开,而路凼第四期工程则将于2017年展开,大部分楼面面积将用作发展非博彩元素,针对会议、奖励旅游、展览和活动(MICE)、娱乐及适合家庭旅客的设施。银娱正在继续进行横琴项目的概念规划,该项目以低层建筑物组成的低密度综合渡假城,公司表示,详情今年稍后公布。现价计公司对应2016/17年预期市盈率21.60、21.53倍,对应2016/17年预期EV/EBITDA率11.15、11.12倍。

  纽约市位于美国的东北部纽约州,濒临大西洋,坐拥世界上最大的天然港 – 纽约港。 夏天纽约和北京有12个小时的时差,纽约比北京晚12个小时,冬天我们是13个小时的时差。

  纽约市共有5个行政区组成,分别是曼哈顿,布鲁克林区,皇后区,布朗克斯区和史丹顿岛。纽约市共有常住人口850万,是全美最大,也是人口最密集的城市。曼哈顿是一个修长的近似长方形的小岛,四面环水,东南西北分别是, 东河,大西洋,哈德逊河,和哈林河。最长的地方有21公里,最宽的地方也只有大概4公里。

  曼哈顿的最南端是下城,华尔街、新世贸大厦、金融区和sohu都在下城。 中城是商业区也是高端写字楼林立,有两个大的火车站, grand center 和pen station,方便住在纽约上州和康州的上班族commute,很多纽约客都是做火车上班的。

  纽约的绿肺中央公园在纽约的上城。上城(59-95街)中央公园以东是上东区,这里是老牌的富人区,是old money 的聚集地,这里99%都是合作公寓 。上西区是中央公园的西边。这里最著名的是合作公寓是dakoda,以被列为纽约地标,当年甲壳虫乐队的约翰·列侬就住在这里。

  中央公园东和西都聊到了,再讲一讲中央公园南面,这里叫做central park south, 主要指的是57街到59街。这里有最著名的the plaza hotel, 高端百货Bergdorf Goodman都在这里。这里是新楼盘的聚集地,57街现在叫”billionaires row”亿万富翁街,它的崛起改变纽约天际线。

  大家挤破头都要进的上东区是最老牌的美国富豪、精英的居住地,也是全美房价最高邮区之一,邮政编码10021。这里居住着像是洛克菲勒、罗斯福、卡内基等的名流望族,宋美龄晚年就居住在这里。

  37%的纽约客不是在美国本土出生的,所以纽约是一个接纳性很高的城市,也是大多数新移民的首选。其中中国移民的增长率是排名第一,北美最大的中国城也在纽约。

  官方数据显示,纽约是全美接受最多合法新移民的地区,这里的政策也是鼓励移民就业的。纽约市在2017年发放的h1b工作签证是39,000个排名全美第一,第二名是德州的休斯顿名额是16,000个,纽约几乎是他的一倍还要多。2017年H1b签证的平均年工资为98,000美元。

  纽约市的气候属于副热带湿润气候,一年中最热的7-8月平均温度是25度,最冷的1-2月平均温度在0度左右。

  曼哈顿城里很堵,一般外出大家都首选地铁。纽约的城市轨道交通,是全世界历史最悠久的。共有25条地铁服务线个地铁站,非常便利。纽约市五大行政区中唯一不通地铁的是史丹顿岛 。每天纽约地铁的平均人流量,工作日565万人次,周末575万人次。地铁票价单程2.75美元,或30天月票121美元。

  民航方面,纽约大都会区有3大国际机场。纽约市的空中交通非常发达,是美国唯一一个拥有三个国际机场的城市。通过这些机场,旅客可飞往全美和世界各地。

  这3大机场分别是:1)肯尼迪国际机场、2)纽瓦克机场、3)拉瓜地机场。年吞吐量: 7500万人次。 纽约可直飞中国的7个城市,北京、上海、广州、香港、福州、成都和重庆。

  大家都来自中国,有一个中国胃,所以一定关心这里吃中餐、买中餐食材方面的问题。曼哈顿有Chinatown,皇后区有法拉盛、布鲁克林有第8大道,这些都是中国城,聚集着中餐厅、中国超市、理发店、银行等等。

  出了中国城,中餐厅也是几乎遍布纽约的每一个角落,就拿曼哈顿中城来说,每5到8个街道你一定能发现一家中餐厅,另外这里的送餐服务也十分发达,你家楼下没有中餐厅,也可以随时叫外卖。纽约连中国超市都可以送外卖,我的朋友就在网上购买所以美国超市里买不到的食材,酱油、水饺、冬瓜、豆腐干、各式的酱料。都可以在网上订购直接送到家里,很方便,也没有运费。

  如果你是追求贴近西方人口味的生活,那你也有口福,纽约坐落了5家米其林3星餐厅(分别是3家法国餐厅和2家日本餐厅),11家米其林2星餐厅和56家米其林1星餐厅。全世界拥有最多米其林餐厅的城市前5名。这里的有机超市选择也很多,像是wholefoods, eatly, 等等。

  这里是国际金融中心,聚集着全世界的金融机构,几乎所有的银行、基金、保险公司、和财团都在纽约设有公司。全球金融中心指数的数据显示,纽约和伦敦一直保持着1、2名的宝座。这里有总市值全球排名第一、二的两大证券交易所:纽约证券交易所和纳斯达克股票市场。

  今年6月的数据,纽交所以 21兆美元全球领跑,纳斯达克以7兆美元位居第二。中国的5大行(工商、农业、中行、建设、交通银行)都在纽约设有公司。

  这里也是国际艺术、文化交流的中心,纽约的百老汇歌剧,世界驰名,这里有长寿剧目“狮子王”, “歌剧魅影”,“妈妈咪呀”, “悲惨世界”, “芝加哥”。

  纽约时装周和巴黎、米兰、伦敦时装周并称全球四大时装周,每年举办两次,2月份举办当年秋冬时装周,9月份举办次年的春夏时装周。

  纽约也是联合国总部的所在地,每年的9月联大会在曼哈顿总部召开,届时全球193个国家都会派出代表参加。

  曼哈顿的云端生活指的是在高层现代化公寓中的顶级生活品质。有优渥的配套公共设施,如健身房,私人会所,游泳池、桑拿房、蒸气室、还有配套的停车场,而且很大一部分的高端公寓都设有24小时的保安、礼宾服务,能说中文的私人管家。有一些高端的大楼会有24小时的5星际酒店客房服务 。

  这一切都是曼哈顿岛的不可延展性造成的。地理位置、楼盘设计还有配套服务加在一起。这里的土地用寸土寸金来形容一点儿也不过分。曼哈顿也发展出了全美最复杂也最具有争议的zoning law (土地规划法令)。

  产权公寓顾名思义你获得的是房屋的永久产权,合作公寓的产权由公寓公司所有。这意味着,当你购买合作公寓时,您实际上购买的并不是公寓的产权,您购买的是公寓公司的股份,过户时获得的是公寓股份证明书和专有租赁。

  文化:产权公寓里的住户比较多样化。合作公寓比较多是屋主自己住的,因为一些合作公寓对出租是有严格规定的。

  购买程序和难度:合作公寓的程序更为复杂,买家需要经过公寓董事会的层层审批,需要提交通透的材料并且需要面试。如果拒绝不需要提供任何理由。

  对房屋的支配:产权公寓你得到是100%产权,在不违反大楼的house rule的情况下,可以随意支配,如你可以买卖、出租。合作公寓,更多的你需要和公寓董事会合作,买卖、出租、装修都需要他们批准和同意。

  1、从总体市场来说,总结一下,成交中间价提高了,每尺均价基本持平,成交量提高了,成交周期下降了,这是明显的3个利好。这也是卖家市场主要信号。

  这说明市场对合作公寓是需求大于供给的。产权公寓的数据显示,成交中间价基本是合作公寓的一倍, 成交量有所上升。

  成交中间价有小幅回落,成交周期变长,交易量上升,门槛也有小额回落。不言而喻,高端豪宅市场是在慢慢降温的。

  纽约的新楼盘市场和豪宅市场是有一定的相似性的。从数据可以看出其成交中间价格有所回落,成交周期变长,市场占有率和成交量都有所上升。纽约今年秋天就有40多个新楼盘。

  鑫苑地产(纽交所上市,2007年),布鲁克林威廉斯堡的东河湾,第二个项目在曼哈顿哈德逊广场北面。

  万科,53街和Lexington大道上和纽约local的开发商合作的63层94个单元,定位是豪华型的公寓。 另外2个项目在布鲁克林,也都是和美国当地开发商合作。

  金地集团在22街和lexington 和本地开发商合作开发的18层140个单位的中高档公寓项目。

  如果有遗漏也欢迎广大移投路的朋友给我补充。国人在纽约创造的一个又一个伟大的工程,让我们为他们鼓掌。

  答:健全的法律, 体制保障,有效的保障了购房者的利益。低利率、空置率低,供不应求、租金高两个系数,投资回报率cap rate,这个是根据年现金流计算的,纽约的cap rate是比较稳定的也不是超回报的,大概在4-8%;

  第二点是增值潜力,capital gain,这个在纽约房产中是占有主要地位的,纽约是一个抗跌的城市,一旦发生金融危机这里的房事表现是跌的慢回升的快,而且基本能在1-2年内回到跌幅前的水平,如2007-8年的纽约楼市有下跌,现在早已经回升并超过了那时候的水平。

  一个很关键的推动纽约房价的因素是市场需要,而纽约的市场需要不光是本地需求,还有本国需要和国际需求。

  经过了不到7年的发展,现在公司的估值在200亿美元,管理着1000万平方尺的商业地产。现在又开发出we living 和we work out, 可以说是创造了地产业的奇迹。

  和我们刚才介绍的传统型的开发商的传统地产经营模式相比,这类的新型创业地产公司在纽约也得到更多拥护,也是千禧一代为这个传统行业注入的新活力。Wework也于今年夏天向中国市场注入5亿美元的投资金额。

  第二,混合高端大厦。纽约最早的是essex house。 现在的是downtown Tribeca 的四季酒店,53街纽约现代艺术博物馆 (运输艺术品的大电梯,买酒窖,nanny studio, 私人会所),下面是hotel, 上面是住宅,直接享受5星级酒店的礼宾服务。


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